Als zweisprachiger Rechtsanwalt und Avvocato stabilito berate und vertrete ich deutsche Investoren und Käufer beim Erwerb von Immobilien in Italien – von der ersten rechtlichen Einordnung über die strategiegeleitete Transaktionsplanung und die grenzüberschreitende Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung (rogito). Ich entwerfe und prüfe Vorverträge (contratto preliminare / compromesso di compravendita), steuere die Due Diligence (Eigentum und Titelfortführung, Lasten, Urbanistik/Agibilità, APE), koordiniere sichere Zahlungswege (z. B. Notar-Treuhandkonto / conto dedicato) und kläre steuerliche Implikationen (IMU, TARI, IRPEF). Dank binationaler Qualifikation und Praxis setze ich Mandatsziele zielgerichtet, effizient und individuell um.

Alessandro De Maria

Rechtsanwalt und Avvocato stabilito
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Leistungsübersicht

• Due Diligence Italien: Eigentum/Lasten (visure), Kataster/Planimetrie, Urbanistik/Agibilità, APE

• Vorvertrag Italien: Gestaltung/Verhandlung contratto preliminare / compromesso inkl. trascrizione (Rangschutz) & caparra (confirmatoria/penitenziale)

• Rogito & Notar: Ablaufkoordination, Zahlungssicherheit (Notar-Treuhandkonto, assegni circolari), Hypothekenlöschung

• Steuern beim Hauskauf in Italien: Registro / IVA, prezzo-valore, prima casa, IMU, TARI, IRPEF

• Bauträgerkauf / „vom Plan“: Fideiussione für Vorabzahlungen, decennale postuma (10-Jahre-Gewährleistung)

• Kommunale & praktische Formalitäten: codice fiscale, Versorger, Kondominium, Meldungen bei Gemeinde

FAQ zum Immobilienkauf in Italien

1. Wie läuft der Immobilienkauf in Italien rechtlich ab (rogito) – Unterzeichnung vs. Eintragung?

Der Eigentumsübergang erfolgt in Italien mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde (consenso traslativo, Art. 1376 c.c.). Die Eintragung/Trascrizione dient der Opponierbarkeit und dem Rang gegenüber Dritten. Praxisrelevant ist die Synchronisierung von Zahlung, Lastenlöschung und Pflichtangaben (Urbanistik/APE) – ideal über Notar-Treuhandkonto (conto dedicato).

2. Was ist eine proposta irrevocabile di acquisto (unwiderrufliches Kaufangebot) und welche Risiken bestehen?

Eine wirksam angenommene proposta mit Objekt, Preis und Frist kann Vorvertragswirkung entfalten. Sie sollte nur mit aufschiebenden Bedingungen (Finanzierung, positive Due Diligence, Unterlagenpaket) unterschrieben werden. Caparra sauber typisieren: caparra confirmatoria (Art. 1385 c.c.) vs. caparra penitenziale (Art. 1386 c.c.).

3. Warum ist der Vorvertrag in Italien (contratto preliminare) so wichtig – und wieso sollte man ihn transkribieren?

Der Vorvertrag bündelt Preis, Lastenfreiheit, Urbanistik/Agibilità/APE, Zahlung „Zug-um-Zug“ und Übergabe. Die Trascrizione (Art. 2645-bis c.c.) verschafft Rangschutz und sichert Vorabzahlungen über ein Immobiliär-Privileg (Art. 2775-bis c.c.). Damit werden „late liens“, Veräußerungen an Dritte und Insolvenzrisiken des Verkäufers effektiv mitigiert.

4. Sichere Zahlung beim Hauskauf in Italien: Notar-Treuhandkonto (conto dedicato) oder assegni circolari?

Best Practice ist das Preis-Deposit beim Notar mit Freigabe nach ordnungsgemäßer Registrierung/Eintragung. Assegni circolari (bankbestätigte Schecks) sind eine Alternative, setzen aber ein italienisches Konto voraus. Bei Verkäufer-Hypothek ist die Löschung (z. B. Art. 40-bis T.U.B.) konzeptionell im Vollzug abzubilden.

5. Urbanistik, Agibilità und APE: Welche Pflichtangaben sichern die Wirksamkeit des Kaufvertrags?

Fehlen Bautitel-Angaben/Ersatzformeln, droht eine formale Nichtigkeit der Urkunde (Art. 46 DPR 380/2001). Agibilità (Art. 24 DPR 380/2001) und APE (D.lgs. 192/2005) sind vorab zu klären; APE-Verstöße führen zu Verwaltungsfolgen, nicht per se zur Nichtigkeit. Planimetrie müssen dem Bestand entsprechen.

6. Steuern beim Immobilienkauf in Italien: Registro vs. IVA, prezzo-valore und prima casa kurz erklärt

Privatkauf (ohne IVA): prima casa 2 % Register + 50 €/50 € Hypothek/Kataster; Zweitwohnung 9 % + 50 €/50 €. Bauträger (mit IVA): Register/Hypothek/Kataster je 200 € (insg. 600 €) zzgl. IVA (typ. 4 %/10 %/22 %). prezzo-valore: Bemessung auf Katasterwert (häufig günstiger) bei Privaterwerben.

7. Bauträgerkauf / „vom Plan“ (immobili da costruire): Welche Sicherheiten sind zwingend?

Zwingend sind eine Fideiussione (Bank/Versicherung) für alle Vorabzahlungen (Caparra/Acconti) und die decennale postuma (10-Jahres-Baugewährleistung) bei Beurkundung. Der Vorvertrag ist hier notariell mit Pflichtangaben. Keine Zahlung ohne wirksame Fideiussione; Übergabe der decennale im Akt dokumentieren.

8. Maklerprovision in Italien (provvigione): Wer zahlt, wann fällig und was gehört in den Notarvertrag?

Der Makleranspruch entsteht gegen beide Parteien, wenn das Geschäft durch seine Tätigkeit zustande kommt (Art. 1755 c.c.). Fälligkeit ist häufig bereits beim Vorvertrag – sinnvollerweise vertraglich auf den Rogito verlegen. Beteiligte Makler und Provisionshöhe gehören transparent in die Urkunde.

9. Finanzierung (mutuo) und imposta sostitutiva: Was sollte ich strukturell beachten?

Bei Darlehen > 18 Monate fällt eine imposta sostitutiva auf die Darlehenssumme an (typ. 0,25 % prima casa / 2 % sonst). Kreditstruktur, Begünstigungen (prima casa) und Zahlungsarchitektur (Treuhand, Löschungsunterlagen) sollten integriert geplant werden.

10. Laufende Kosten nach dem Kauf: IMU (Grundsteuer), TARI (Müll), Kondominium

Die IMU trifft die Hauptwohnung i. d. R. nicht (Ausnahmen: Luxusklassen A/1, A/8, A/9); Zweitwohnungen sind IMU-pflichtig. TARI regelt die Abfallgebühr. Kondominium-Kosten, Beschlussprotokolle und Sonderumlagen sind in die Liquiditätsplanung aufzunehmen.

11. Checkliste & Red Flags beim Hauskauf in Italien – woran erkenne ich erhöhtes Risiko?

Red Flags: fehlende/inkonsistente Bautitel, Plan-/Bestandsabweichungen, ungeklärte Lasten (Pfändungen/Hypotheken), verweigerte Kondominium-Einsicht, keine Agibilità/APE ohne Heilungsplan, Zahlweg ohne Treuhand. Best Practice: proposta nur mit Bedingungen, Vorvertrag mit Trascrizione, Zahlung über conto dedicato.

Sie planen einen Immobilienkauf in Italien?

Ich begleite Sie bei Strukturierung des Vorvertrag, Transkription, Treuhand, Steuerregime und führe Sie rechtssicher durch Beurkundung und den Nachlauf. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf, bestenfalls vor Unterzeichnung einer proposta.